Nekilnojamojo turto teisė
Nekilnojamojo turto klausimai advokatą pasiekia dviem momentais — prieš pasirašant sutartį, kol sąlygas dar galima keisti, ir tada, kai sandoris jau įvykęs. Įvertiname dokumentus, sutarties sąlygas ir jau skaičiuojamus terminus, deramės ir giname interesus ginčuose dėl nuosavybės, bendraturčių naudojimosi tvarkos ir žemės sklypų.
Kokiais nekilnojamojo turto klausimais padedame
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo, mainų ir dovanojimo sutarčių rengimas bei jų sąlygų analizė prieš pasirašant.
Ginčai dėl nuosavybės teisės, bendraturčių naudojimosi tvarkos nustatymo, servitutų ir kitų daiktinių teisių.
Klausimai dėl žemės sklypų formavimo, paskirties keitimo ir registracijos, atstovavimas ginčuose su institucijomis.
Kada kreiptis dėl nekilnojamojo turto ginčo
Sutartį parengė pardavėjas
Sutarties projektą įvertiname prieš vizitą pas notarą. Kainos mokėjimo, daikto būklės, perdavimo termino ir atsakomybės už trūkumus sąlygos po pasirašymo keičiamos tik šalių susitarimu.
Sumokėtas avansas, o sandoris neįvyko
Ar suma grąžinama, ar lieka kitai šaliai kaip netesybos, lemia preliminariosios sutarties sąlygos. Įvertiname, kuri šalis nepagrįstai vengė sudaryti pagrindinę sutartį ir kokie nuostoliai patirti.
Po pirkimo paaiškėjo trūkumai
Pardavėjas atsako už neatitikimą, buvusį nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu jis paaiškėja vėliau. Trūkumus svarbu užfiksuoti ir laiku pranešti pardavėjui — nepranešus per protingą laiką, teisės remtis neatitikimu netenkama.
Bendraturtis neleidžia naudotis
Nesutarus dėl bendro sklypo ar namo naudojimo, naudojimosi tvarką nustato teismas arba dalis atidalijama iš bendrosios dalinės nuosavybės. Tai du skirtingi reikalavimai, o jų pasekmės skiriasi.
Nėra privažiavimo prie sklypo
Nesusitarus su kaimyninio sklypo savininku, servitutą gali nustatyti teismas, jeigu be jo daikto nebūtų galima normaliomis sąnaudomis naudoti pagal paskirtį. Dėl servituto nustatymo atsiradę nuostoliai atlyginami įstatymų nustatyta tvarka.
Atsisakyta keisti sklypo paskirtį
Sprendimai dėl sklypų formavimo, paskirties keitimo ar registracijos skundžiami nustatytu terminu. Gavus atsakymą pirmiausia išsiaiškiname, nuo kurios dienos terminas skaičiuojamas ir kurie motyvai ginčytini.
Ką verta žinoti prieš sandorį ir po jo
Notaras tikrina sandorio formą, šalių veiksnumą ir registro duomenis, bet daikto fizinės būklės nevertina. Registro išrašas rodo įregistruotas teises ir apribojimus, o ne tai, kas matoma tik vietoje — drėgmę, nekokybišką apdailą ar neužfiksuotus pertvarkymus. Todėl būklę, atsiskaitymo tvarką ir perdavimo terminą aptarkite sutartyje iš anksto. Pasirašius notarinę sutartį sąlygos keičiamos tik šalių susitarimu, o teismo tvarka — tik įstatyme nurodytais atvejais.
Terminai šioje srityje skirtingi, todėl juos lengva supainioti. Pretenzija pardavėjui dėl daikto trūkumų reiškiama per CK 6.338 straipsnyje nustatytą terminą — nesant kokybės garantijos termino, per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos. Į teismą kreipiamasi per sutrumpintą dvejų metų ieškinio senaties terminą, taikomą reikalavimams dėl prekių trūkumų (CK 1.125 straipsnio 8 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.338 straipsnio terminai nėra ieškinio senaties terminai — senatis pradedama skaičiuoti tada, kai pardavėjas atsisako tenkinti pretenziją arba per nustatytą ar protingą terminą į ją neatsako. Ginčams su institucijomis galioja atskiras terminas.
Naudojimosi tvarkos nustatymas ir atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės nėra tas pats. Pirmuoju atveju nuosavybės dalys lieka nepakitusios, antruoju bendroji nuosavybė pasibaigia. Parduodant dalį ne bendraturčiui galioja kitų bendraturčių pirmenybės teisė ją pirkti, o apie ketinimą parduoti nekilnojamojo daikto dalį pranešama per notarą. Pažeidus šią teisę, bendraturtis gali per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti perkelti jam pirkėjo teises ir pareigas (CK 4.79 str.).