Право недвижимости
К адвокату по вопросам недвижимости обращаются на двух этапах: до подписания договора, пока условия еще можно изменить, и после заключения сделки. Оцениваем документы, условия договора и сроки, течение которых уже началось, ведем переговоры и защищаем интересы в спорах о собственности, порядке пользования общим имуществом и земельных участках.
По каким вопросам недвижимости мы помогаем
Подготовка договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости, а также анализ их условий до подписания.
Споры о праве собственности, определении порядка пользования общим имуществом, сервитутах и других вещных правах.
Вопросы формирования земельных участков, изменения их назначения и регистрации, представительство в спорах с государственными органами.
Когда обращаться по поводу спора о недвижимости
Договор подготовил продавец
Оцениваем проект договора до визита к нотариусу. После подписания условия об оплате, состоянии объекта, сроке его передачи и ответственности за недостатки изменяются только по соглашению сторон.
Уплачен аванс, а сделка не состоялась
Возвращается ли сумма или остается у другой стороны в качестве неустойки, зависит от условий предварительного договора. Оцениваем, какая сторона необоснованно уклонялась от заключения основного договора и какие убытки понесены.
После покупки выявились недостатки
Продавец отвечает за несоответствие, существовавшее в момент перехода права собственности, даже если оно выявляется позже. Недостатки важно зафиксировать и своевременно сообщить о них продавцу — если не сообщить в течение разумного времени, право ссылаться на несоответствие утрачивается.
Сособственник не дает пользоваться общим имуществом
Если договориться о пользовании общим участком или домом не удалось, порядок пользования определяет суд либо доля выделяется из общей долевой собственности. Это два разных требования, и их последствия различаются.
Нет подъезда к участку
При отсутствии договоренности с собственником соседнего участка сервитут может установить суд, если без него вещь нельзя было бы использовать по назначению при нормальных затратах. Убытки, возникшие в связи с установлением сервитута, возмещаются в установленном законом порядке.
Отказано в изменении назначения участка
Решения о формировании участков, изменении назначения или регистрации обжалуются в установленный срок. После получения ответа прежде всего выясняем, с какого дня исчисляется срок и какие мотивы можно оспорить.
Что стоит знать до сделки и после нее
Нотариус проверяет форму сделки, дееспособность сторон и данные регистра, но физическое состояние вещи не оценивает. Выписка из регистра показывает зарегистрированные права и ограничения, а не то, что видно только на месте, — сырость, некачественную отделку или неоформленные перепланировки. Поэтому состояние, порядок расчетов и срок передачи оговорите в договоре заранее. После подписания нотариального договора условия изменяются только по соглашению сторон, а в судебном порядке — только в указанных в законе случаях.
Сроки в этой области разные, поэтому их легко перепутать. Претензия продавцу в связи с недостатками вещи предъявляется в срок, установленный ст. 6.338 ГК, — при отсутствии гарантийного срока в разумный срок, но не позднее двух лет со дня передачи вещи. В суд обращаются в течение сокращенного двухлетнего срока исковой давности, применяемого к требованиям в связи с недостатками товаров (ч. 8 ст. 1.125 ГК). Кассационный суд разъяснил, что сроки, предусмотренные ст. 6.338 ГК, не являются сроками исковой давности, — исковая давность начинает исчисляться тогда, когда продавец отказывается удовлетворить претензию или не отвечает на нее в установленный или разумный срок. Для споров с органами власти действует отдельный срок.
Определение порядка пользования и выдел из общей долевой собственности — не одно и то же. В первом случае доли в праве собственности остаются неизменными, во втором — общая собственность прекращается. При продаже доли лицу, не являющемуся сособственником, действует преимущественное право других сособственников на ее покупку, а о намерении продать долю недвижимой вещи сообщается через нотариуса. При нарушении этого права сособственник может в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 4.79 ГК).