Строительное право
Строительные споры редко начинаются в суде. Чаще они возникают из-за неподписанного акта приемки работ, приостановленных расчетов, появившейся трещины или уведомления Инспекции. Товарищество консультирует по вопросам договоров подряда, недостатков работ, расчетов и последствий самовольного строительства, готовит документы и представляет интересы в спорах с подрядчиками, соседями и органами власти.
Чем мы помогаем в вопросах строительства и подряда
Подготовка и анализ договоров строительного подряда: объем работ, сроки, цена и распределение ответственности.
Споры о недостатках выполненных работ, их устранении, гарантийных обязательствах и расчетах за работы.
Вопросы, связанные с разрешительными документами на строительство, устранением последствий самовольного строительства и завершением строительства.
Когда нужен адвокат по строительным делам
Подрядчик не завершил работы
Работы остановились, срок истек, объект не передан. Прежде всего фиксируется фактический объем выполненных работ, затем решается, отказываться ли от договора или требовать его исполнения. От этого зависят и требования о возврате аванса и возмещении убытков.
Появились трещины и сырость
Недостатки проявились уже в процессе пользования строением. Решающее значение имеет то, не истек ли еще гарантийный срок, когда недостаток был обнаружен и когда о нем было письменно сообщено подрядчику, — со дня сообщения исчисляется исковая давность.
За выполненные работы не платят
Заказчик не подписывает акт приемки работ и не платит. Закон позволяет составить односторонний акт, однако обоснованность отказа от подписания впоследствии оценивает суд, поэтому каждый шаг фиксируется письменно.
Построено без разрешения
Составлен акт о самовольном строительстве или получено обязательное предписание. О самовольном строительстве делается отметка в Регистре недвижимого имущества, а пользоваться строением запрещается. Прежде всего оценивается, можно ли узаконить строительство, и только затем решается вопрос о споре с органом власти или о сносе.
Спор с соседями
Оспариваются выданный документ, разрешающий строительство, расстояния или инсоляция. Сроки короткие, а от стадии строительства зависит, в какой суд обращаться и чего можно требовать.
Не удается оформить завершение строительства
Акт о завершении строительства не выдается или декларация не утверждается из-за отступлений от проекта. Выясняется, что необходимо исправить фактически, а что можно урегулировать изменением проекта и документами.
Что стоит знать перед началом строительного спора
Акт приемки работ предопределяет почти весь дальнейший спор. На недостатки, замеченные при приемке работ, можно ссылаться только в том случае, если они оговорены в акте приемки работ или в акте предусмотрено право предъявить требование об их устранении позднее. Если работа принята без проверки, право ссылаться на явные недостатки утрачивается. Скрытыми считаются те недостатки, которые при приемке работы невозможно было обнаружить, — о них необходимо сообщить подрядчику в разумный срок с момента их обнаружения. Поэтому акт без оговорок подписывается только после осмотра объекта.
Гарантийный срок и исковая давность — разные понятия. Подрядчик, проектировщик, исполнитель экспертизы проекта строения или лицо, осуществляющее технический надзор за строительством, отвечает за обрушение объекта или дефекты, если они обнаружены в течение пяти лет, при наличии скрытых элементов строения — в течение десяти лет, а при наличии умышленно скрытых дефектов — в течение двадцати лет. Эти сроки исчисляются с момента передачи заказчику результатов всех строительных работ или со дня завершения строительства. Установленный договором гарантийный срок на строение не может быть меньше указанных сроков (ст. 41 Закона о строительстве).
Исковая давность исчисляется отдельно. К требованиям в связи с недостатками выполненных работ применяется годичный срок, а если о недостатках заявлено в течение гарантийного срока, он исчисляется со дня заявления о недостатках. Поэтому дата письменного уведомления часто важнее самого недостатка. Вместе с актом передачи работ подрядчик обязан представить и документ об обеспечении исполнения обязательств гарантийного периода — он предназначен для покрытия расходов на устранение дефектов в случае несостоятельности подрядчика. К несложным строениям это требование не применяется.
Акт о самовольном строительстве еще не означает, что строение придется снести. Последствия допускается устранить путем узаконения строительства — готовится проектная документация, уплачивается взнос за узаконение самовольного строительства, установленный в приложении 1 к Закону о строительстве, и оформляется документ, разрешающий строительство (ст. 14 Закона о государственном надзоре за территориальным планированием, строительством и землепользованием). Это возможно тогда, когда возведение строения такого назначения в этом месте допустимо согласно действующим документам территориального планирования и не противоречит императивным требованиям охраны окружающей среды, охраны культурного наследия и защиты охраняемых территорий. В обязательном предписании указывается срок не более шести месяцев, который при наличии уважительных причин можно один раз продлить. Неисполненное обязательное предписание является исполнительным документом и передается судебному исполнителю для принудительного исполнения.